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看好城市房价肯定温度下跌 构建长效机制须多策

时间:2019-05-13 14:53来源:股票基金
摘要: 题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信

摘要:题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,房子是用来住的,不是用来炒的这一定位不会改变―― 图为深圳市龙华区...

自去年北京“9·30”楼市调控措施出台以来,全国多个热点城市相继跟进调控,房价均出现明显下滑。据装一网了解,按照中央部署,各级政府部门相继出台调控政策,一方面从需求端抑制房地产市场过热上涨,另一方面从供给端增加土地供给、探索“租购并举”的住房供应新体系。经过各方共同努力,房地产市场长效调控机制正加快成型。

大家都知道,每年的“金九银十”一直到是楼市传统的销售旺季。据装一网了解,今年自9月22日起,西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政,其中6个城市实施了限售。限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的最大特征。

  题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变――

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重庆市和南昌市规定,在限售区购买的新建商品房,取得不动产权证两年后方可转让;贵阳的限售期为签购房合同之后的三年;南宁则是限售升级:法人单位购买二套及以上住房限售两年,此前南宁已有规定,购房人购买第三套及以上住房两年后才可转让;长沙新购住房满三年后才可转让,首套住房购买满三年之后,才能购买二套房。

  图为深圳市龙华区保障性住房项目龙悦居。 新华社记者 毛思倩摄

需求端调控:抑制热点地区过热需求

中国农业大学土地资源管理系主任朱道林说,最近密集出台的这些城市的情况来看,一是这些城市前期的价格涨幅相对比较稳定,而今年以来他们价格开始出现相对一定程度的上涨,另外,这些城市相对供求关系或者说人口规模相对也比较大,那么因此需求会相对比较旺盛。

  当前,仍有许多城市不断出台房地产调控措施,表明“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变,地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时,作为长效机制建设的重要一环,住房租赁市场也在稳步发展。

始于今年3月中旬的调控,除包括以往的“限购”、“限贷”、“限价”外,还新增“限售”、“限商”两种调控政策。此外,各地不断上调的首付款比例、持续调高的银行贷款利率以及进一步缩短的贷款年限等措施,均让此前房价上涨过快的楼市出现明显降温。

专家表示,限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的最大特征,从效果看,属于短效机制,目的是抑制市场的投机需求。限售本质是楼市去杠杆政策,这要求购房者必须要以自用为目的配置资产。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。这种限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。

  多地出台楼市调控措施

如在房贷利率方面,8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%,相当于基准利率的1.04倍,环比7月份上升了2.47%,连续8个月上升;比去年8月份的4.44%上升了15.35%。值得关注的是,这是2016年以来房贷利率首次突破5%大关。不仅一线、二线城市在首套房贷利率方面持续加码,一些小县城也开始上调首套房贷利率,有一些地区的上调幅度甚至超过深圳、广州等一线城市。

国务院发展研究中心研究员刘卫民说,这就意味着我们应该从保证供需基本平衡的这个角度来进行这种调控,那么反过头来我们对于这种入市的速度其实我们是要进行一个合理地控制,能够使大家这种住房这种需求的释放能够进行一个平稳的释放。

  4月份至5月份是房地产传统销售旺季。国家统计局公布的数据显示,5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟总结,5月份,各地继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。

作为本轮楼市调控中的先行军,北京市的房贷利率经历了六次调整,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流,部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平。

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  中原地产首席分析师张大伟注意到,进入6月份,一些城市的房地产市场仍相对活跃,楼市调控政策仍在陆续出台。“五一”前后被住房和城乡建设部约谈的12个城市都发布了调控措施。

对此,中国人民银行营业管理部9月18日公开回应:房贷利率调整符合政策要求和导向,积极支持。

投资周期延长 房价或高位盘整

  6月4日,两城宣布限售措施――湖北省宜昌市宣布,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。江苏省徐州市规定,市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易。

“目前观望情绪浓厚,随着房贷利率持续上调,进一步提高了购房成本。”王先生介绍说,虽然他已将固安房子的挂牌价下调,但打电话咨询的人依然寥寥无几。

对于多个城市出台限购政策,专家表示对楼市的影响,应该分两个层面来看,一是对自身的影响,二是政策升级对楼市发出的信号。

  6月5日,两城发布住房政策――深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。天津市人民政府发布《进一步做好房地产市场调控工作的通知》,要求加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格追责问责。此外,还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作,确保房地产市场稳定供应等。

事实上,本轮楼市调控的效果已在多个热点城市显现。国家统计局发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。三线城市新建商品住宅价格环比涨幅、同比涨幅均有所回落。

随着楼市新政的出台,这些城市购房的投资周期必然被延长,流动性受限,住房需求特别是投资性购房需求被抑制,成交量也会随之下滑,房价将会高位盘整甚至出现下跌。以全国首个实施限售政策的城市厦门为例。厦门推出限售政策当月,其新建商品住宅环比上涨1.9%,二手住宅价格上涨4.9%;限售政策推出后的次月,各类房屋的价格涨幅快速回落,特别是二手住宅价格环比出现了下跌,随后几个月,厦门各类房屋价格环比涨幅均在0.5%以内,二手住宅更是连续5个月保持小幅下跌态势。

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